Posso descontar a prestação do imposto sobre o aluguel?
Não. Se você recebe aluguel de um imóvel financiado, a prestação paga ao banco não é uma exclusão permitida na apuração desse rendimento no Imposto de Renda da Pessoa Física, o IRPF. Isso vale tanto para os juros quanto para a amortização, que é a parte da parcela que reduz a dívida.
A dúvida ganha importância com a transição da reforma tributária em 2026 e o início da CBS em 2027. A Lei Complementar nº 214/2025 criou regras específicas para operações imobiliárias, mas não transformou a prestação do financiamento em desconto no IRPF.
Gostar ou não dessa separação é outra discussão. Para proteger seu orçamento, o essencial é entender que pagar uma dívida e apurar renda tributável são contas diferentes.
Por que o financiamento não reduz o aluguel tributável?
O artigo 14 da Lei nº 7.713/1988 estabelece quais valores podem ser excluídos dos aluguéis recebidos. A prestação do financiamento não está nessa lista.
A lógica é simples: o aluguel remunera o uso do imóvel pelo inquilino. O financiamento foi contratado para adquirir o patrimônio. Mesmo quando você usa integralmente o primeiro para pagar o segundo, uma operação não anula a outra para fins de IRPF.
Isso também impede descontar somente os juros sob o argumento de que seriam uma despesa necessária. Para a pessoa física, não basta uma despesa existir: ela precisa ter previsão legal para ser excluída.
Quais despesas podem ser excluídas?
Quando o ônus for efetivamente do locador, a legislação permite excluir:
- Impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o imóvel, como o IPTU nas condições aplicáveis.
- Despesas de condomínio.
- Despesas de cobrança ou recebimento do aluguel, como a comissão de administração correspondente ao serviço.
- Aluguel pago pelo imóvel sublocado, quando houver sublocação.
Contrato, comprovantes e demonstrativos precisam sustentar esses valores. Se o inquilino suporta a despesa, o proprietário não pode tratá-la como custo próprio para reduzir o aluguel tributável.
Manutenção, reforma, seguro e reserva para vacância não se tornam exclusões automáticas porque pesam no bolso. Consulte também as orientações de aluguéis em Perguntas e Respostas do IRPF, da Receita Federal.
Exemplo: aluguel de R$ 3.000 e prestação de R$ 2.500
Considere uma simulação expressamente hipotética: uma família recebe R$ 3.000 mensais de aluguel e paga R$ 2.500 de financiamento.
| Conta inicial | Valor hipotético |
|---|---|
| Aluguel recebido | R$ 3.000 |
| Prestação do financiamento | R$ 2.500 |
| Diferença antes de outras saídas | R$ 500 |
Os R$ 500 não são automaticamente lucro líquido nem a base tributável do aluguel.
Sem exclusões legais, o rendimento de aluguel a considerar é de R$ 3.000, e não R$ 500. O imposto efetivo depende da tabela, das reduções legais e das demais condições da apuração mensal e do ajuste anual. Portanto, não é correto aplicar uma alíquota isolada e concluir quanto essa família pagará.
Agora suponha, ainda hipoteticamente, uma comissão mensal de administração de R$ 200, paga pelo proprietário e enquadrada como despesa de recebimento. O rendimento do aluguel após essa exclusão seria R$ 2.800. Já o dinheiro disponível cairia de R$ 500 para R$ 300, antes de eventual imposto e outras despesas.
Pensa comigo: se o imóvel ficar vazio por um mês, o aluguel desaparece, mas a parcela continua. Alguém paga essa conta — normalmente a reserva da família ou o salário.
A pergunta errada é apenas “o aluguel cobre a parcela?”. A certa é “quanto sobra depois de imposto, despesas, manutenção e vacância?”. Vacância é o período sem inquilino e sem receita.
Há ainda uma diferença importante: amortizar a dívida aumenta sua participação no patrimônio, mas não coloca dinheiro disponível na conta. Patrimônio e fluxo de caixa não são sinônimos.
O que muda entre 2026 e 2027 com IBS e CBS?
A reforma reúne dois novos tributos sobre o consumo: o Imposto sobre Bens e Serviços, IBS, e a Contribuição sobre Bens e Serviços, CBS. Eles não substituem o IRPF, que tributa renda.
A Emenda Constitucional nº 132/2023 e a LC nº 214/2025 estruturam essa transição. Em 2026, há a fase de teste, com regras próprias de cumprimento e dispensa de recolhimento nas hipóteses previstas. Em 2027, começa a CBS conforme o calendário legal; a implantação do IBS é gradual.
Nem toda pessoa física que aluga imóvel fica sujeita a IBS e CBS. O enquadramento depende dos critérios legais, que consideram receita, quantidade de imóveis e hipóteses específicas. Não basta possuir um apartamento alugado para concluir que haverá incidência.
Antes x 2026 x 2027
| Tema | Antes: histórico até 2025 | 2026: ano atual | 2027: próximo ano |
|---|---|---|---|
| Prestação no IRPF | Não era exclusão do aluguel | Continua sem ser exclusão | A reforma não prevê essa dedução |
| IRPF sobre aluguel | Apuração pelas regras da renda | Aplicação das regras vigentes, independentemente do financiamento | Permanece separado dos tributos sobre consumo |
| IBS e CBS | Estrutura legal aprovada | Fase de teste conforme condições legais | Início da CBS e continuidade da transição do IBS |
| Pessoa física locadora | Necessidade de avaliar obrigações sobre a renda | Conferência do enquadramento nos novos tributos | Avaliação dos efeitos para quem estiver sujeito às regras |
A projeção prática para 2027 é de maior necessidade de separar essas contas. Isso não autoriza prever aumento universal do imposto ou do aluguel: o resultado depende do enquadramento e do contrato.
Quem sente o impacto: proprietário, empresa e inquilino
| Perfil | O que observar | Decisão prática |
|---|---|---|
| Proprietário pessoa física | Financiamento não reduz o aluguel tributável; IBS/CBS exigem análise própria | Calcular imposto e caixa separadamente |
| Proprietário pessoa jurídica | Tributação depende do regime da empresa e das regras aplicáveis | Pedir cálculo contábil antes de comparar com pessoa física |
| Inquilino pessoa física | Encargos dependem da lei e do contrato | Conferir aluguel, condomínio, IPTU e reajuste |
| Empresa que paga aluguel a pessoa física | Há responsabilidade de retenção do IR quando devido | Entregar comprovantes e identificar corretamente o beneficiário |
Abrir uma empresa não garante economia. Custos contábeis, transferência do imóvel e tributação futura precisam entrar na comparação.
A regra federal vale em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Brasília, Curitiba, Porto Alegre e nas cidades do Nordeste. O que muda localmente é o valor do aluguel, o custo de manutenção e a facilidade de encontrar outro inquilino.
O que conferir antes de colocar o imóvel para alugar
- Leia o financiamento. Verifique destinação do imóvel, restrições contratuais e condições de programas habitacionais. Ter usado FGTS exige atenção às regras da operação; não presuma autorização para locar.
- Confira o contrato de locação. Defina responsabilidades por encargos, respeitando a Lei nº 8.245/1991. Contrato não transforma gasto não dedutível em exclusão fiscal.
- Identifique quem paga. Aluguel recebido de pessoa física normalmente entra na apuração do Carnê-Leão. Se pago por empresa, aplica-se a sistemática de retenção quando devida.
- Separe os comprovantes. Guarde recibos, demonstrativos da administradora e documentos dos encargos suportados por você.
- Apure os tributos separadamente. Confira o IRPF e, quando pertinente, o enquadramento em IBS/CBS com contador.
- Monte o fluxo de caixa. Desconte prestação, despesas, eventual imposto e provisões de manutenção e vacância. Teste também um período sem receita.
Checklist: contrato conferido, pagador identificado, documentos guardados, imposto estimado e reserva formada. Compare ainda o custo total do crédito, não apenas a parcela, e o reajuste do aluguel pelo índice contratado, como IPCA ou IGP-M.
Perguntas frequentes sobre aluguel de imóvel financiado
Preciso pagar Carnê-Leão se uso o aluguel para pagar o banco?
O destino do dinheiro não elimina a apuração. Aluguéis recebidos de pessoa física seguem o Carnê-Leão, com recolhimento quando houver imposto devido pelas regras aplicáveis.
E se o aluguel for recebido de uma empresa?
A empresa pagadora deve fazer a retenção do IR quando devida. Esse rendimento não entra no Carnê-Leão como aluguel recebido de pessoa física, mas precisa constar corretamente na declaração anual.
Posso alugar um imóvel financiado com FGTS?
Não existe resposta única sem examinar a operação. Confira contrato, regras do FGTS e eventual programa habitacional com o agente financeiro antes de anunciar.
Se aluguel e prestação forem iguais, fico livre de imposto?
Não por esse motivo. A prestação não reduz o rendimento tributável; eventual ausência de imposto decorre das regras de apuração, não da igualdade entre os valores.
Quem pode ajudar a avaliar crédito e administrar a locação?
A GDR Capital pode apoiar a avaliação do custo do crédito. A GKÁ Imobiliária atua na locação e administração; o enquadramento tributário deve ser validado com contador.
Como a GDR Company pode ajudar
A GDR Company pode ajudar a organizar as decisões sobre crédito e locação, sem prometer economia tributária. Apuração fiscal e definição do regime tributário não são serviços aqui oferecidos pelo grupo: exigem análise de contador, que deve examinar sua renda e documentação.
A GDR trabalha com isso:
- GDR Capital: avaliação do custo do crédito e das condições do financiamento.
- GKÁ Imobiliária: locação, administração e organização dos recebimentos e encargos.
- Telefone/WhatsApp: (41) 99617-4416.
- E-mail: atendimento@gdrimoveis.com.br.
- Formulário de atendimento.
E você, o que acha?
Você alugaria um imóvel se o aluguel cobrisse a parcela, mas deixasse impostos e vacância saindo do seu salário? Deixe sua opinião nos comentários abaixo.
