Caução do aluguel com juros: o que você pode cobrar?
Você vai entregar o apartamento e precisa da caução para pagar o transporte, a entrada no próximo imóvel e outras despesas da mudança. O proprietário pode devolver apenas o valor original? A regra é devolver o saldo com as vantagens da poupança, descontados eventuais débitos legítimos e demonstrados.
O art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/1991 determina que a caução em dinheiro seja depositada em caderneta de poupança. Também limita essa garantia a três meses de aluguel e atribui ao locatário — quem aluga o imóvel — as vantagens do depósito no levantamento.
Essa não é uma novidade de 2026. Para quem organiza a saída neste ano ou em 2027, o ponto concreto é conferir o período do depósito e o encerramento do contrato. Não há mudança de regra decorrente da virada do calendário.
Pensa comigo: se você entrega a garantia hoje e só recebe anos depois, ficar sem o rendimento reduz o dinheiro disponível para a próxima moradia. Mas contar com a devolução integral quando existe aluguel em aberto também desequilibra o orçamento.
Como funciona a atualização pela poupança?
A caução é uma garantia: um valor separado para cobrir obrigações do contrato, caso não sejam cumpridas. Não é um pagamento definitivo ao proprietário nem autorização para cobrar qualquer despesa na saída.
No caso da caução em dinheiro, a referência legal é a poupança. Não se deve substituí-la automaticamente pelo IPCA, índice de inflação ao consumidor, ou pelo IGP-M, índice frequentemente utilizado no reajuste do aluguel. Reajustar o aluguel e remunerar a caução são operações diferentes.
Segundo o Banco Central, nas regras de remuneração da poupança, o rendimento depende da TR, a Taxa Referencial, e da meta da Selic, a taxa básica de juros. Para depósitos novos, a parcela adicional segue uma regra quando a Selic supera 8,5% ao ano e outra quando fica igual ou abaixo desse patamar.
Isso não significa aplicar a Selic inteira à caução. Também não é correto escolher uma taxa mensal fixa e multiplicá-la pelo número de meses. A poupança tem datas de aniversário e regras próprias de crédito: uma retirada antes do aniversário pode não receber o rendimento daquele ciclo.
Por isso, o primeiro documento a pedir é o extrato do depósito, com entrada, rendimentos e movimentações. Uma conta estimada ajuda na conferência, mas não substitui esse registro.
Exemplo: aluguel de R$ 1.500 e caução de R$ 4.500
Considere uma família que paga R$ 1.500 de aluguel e entregou R$ 4.500 de caução. O exemplo é hipotético, e a garantia corresponde ao limite legal de três aluguéis.
Suponha um depósito em 10 de fevereiro de 2026. Compare duas possibilidades de levantamento:
- 10 de dezembro de 2026: conferir os rendimentos dos ciclos completados até essa data.
- 10 de fevereiro de 2027: conferir também os ciclos adicionais completados até o levantamento.
Essas datas ilustram o método, não um rendimento já conhecido. Não é possível informar hoje o saldo exato de períodos futuros sem conhecer os índices efetivamente aplicáveis e a movimentação da conta.
Para conferir, utilize a opção de poupança da Calculadora do Cidadão, do Banco Central, informando R$ 4.500 e as datas efetivas. Compare o resultado com o extrato e observe as condições da ferramenta.
A conta de encerramento deve ficar assim:
Valor a devolver = R$ 4.500 + rendimentos apurados − débitos legítimos comprovados.
Se houver, por hipótese, uma conta de responsabilidade do inquilino de R$ 300, comprovada e ainda não paga, o resultado será R$ 4.200 mais os rendimentos apurados sobre o depósito. O desconto não autoriza apagar o rendimento já devido.
Se o dinheiro não foi colocado em poupança, peça a recomposição documentada da atualização. A falta do depósito não deve servir como justificativa para eliminar as vantagens previstas em lei; havendo divergência sobre cálculo ou responsabilidade, busque orientação jurídica.
Antes x 2026 x 2027: o que realmente muda?
O calendário altera o tempo de permanência do dinheiro, não cria uma nova modalidade de caução.
| Ponto | Antes: histórico | Saída em 2026 | Saída em 2027 |
|---|---|---|---|
| Regra da garantia | A lei já previa poupança | Conferir aplicação da regra vigente | Conferir a regra aplicável no encerramento, sem presumir mudança |
| Rendimentos | Dependiam das datas e condições do depósito | Apurar até o levantamento efetivo | Incluir os ciclos adicionais efetivamente completados |
| Descontos | Precisavam ter fundamento | Exigir documentos e discriminação | Repetir a conferência, considerando as obrigações até a saída |
| Planejamento | A garantia ficava comprometida durante a locação | Não comprometer saldo ainda discutido | Projetar a mudança sem tratar rendimento futuro como dinheiro disponível |
Um depósito mantido por mais tempo pode acumular rendimentos adicionais. Isso não permite prometer um valor exato para 2027 nem supor que adiar a mudança compense: continuar pagando aluguel também tem custo.
Quais descontos podem ser feitos na caução?
Aluguéis pendentes, encargos atribuídos ao inquilino e danos de sua responsabilidade podem justificar abatimentos. Cada cobrança precisa de fundamento contratual ou legal e documentação compatível.
O art. 23, III, da Lei do Inquilinato exige a restituição do imóvel no estado recebido, salvo deteriorações decorrentes do uso normal. Portanto, desgaste normal não deve ser tratado automaticamente como dano indenizável.
Compare as vistorias de entrada e saída, fotografias, descrição do problema e documentos do custo reclamado. Uma cobrança genérica de “reforma” não esclarece o que aconteceu, quem responde pelo problema ou como o valor foi calculado.
A pergunta útil não é apenas “o proprietário pode descontar?”. É: qual obrigação ficou pendente, que documento demonstra isso e qual valor corresponde a ela?
Como a questão afeta cada perfil?
A regra é nacional, de Curitiba e Porto Alegre a São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Brasília e cidades do Nordeste. O que muda é o contrato e a situação concreta.
| Perfil | Impacto prático | Cuidado principal |
|---|---|---|
| Inquilino pessoa física | Precisa do saldo para a próxima mudança | Não gastar antecipadamente valor ainda não apurado |
| Inquilino pessoa jurídica | Precisa conciliar a garantia com as contas da empresa | Conferir titularidade, registros e obrigações contratuais |
| Proprietário ou investidor | Precisa encerrar obrigações sem retenções indevidas | Demonstrar depósito, rendimentos e descontos |
| Administradora | Organiza documentos e prestação de contas | Manter rastreabilidade dos valores e das comunicações |
| Locatário de galpão ou escritório | Pode ter adaptações e reparos mais complexos | Distinguir obrigações contratadas, desgaste e danos |
Compra, financiamento e leilão não são necessários para resolver essa dúvida. A prioridade aqui é encerrar corretamente a locação e recuperar o saldo devido.
O que fazer agora: passo a passo e checklist
- Separe contrato e comprovante da caução. Confira valor, data do pagamento e destinatário.
- Peça o extrato da poupança. Solicite também o demonstrativo de atualização e eventuais movimentações.
- Documente a entrega das chaves. Obtenha recibo ou protocolo com data, identificação do imóvel e de quem recebeu. Registre separadamente a vistoria e eventuais divergências.
- Confira as contas finais. Reúna comprovantes de aluguel, condomínio e consumos sob sua responsabilidade, conforme o contrato.
- Exija descontos discriminados. Para reparos, peça comparação das vistorias e documentação do valor cobrado.
- Conteste por escrito. Identifique cada item divergente e proponha uma data para resposta e pagamento do saldo reconhecido.
Checklist: contrato, comprovante da garantia, extrato, vistorias, fotos, contas quitadas, protocolo das chaves e prestação de contas.
Não assine uma quitação total sem entender os valores. Os dispositivos citados não estabelecem um prazo universal de devolução. Confira o contrato e não trate uma retenção sem explicação como normal. Se o impasse persistir, procure advogado ou a Defensoria Pública, conforme os critérios de atendimento.
Perguntas frequentes sobre devolução da caução
O proprietário deve devolver a caução com juros?
Deve observar as vantagens da poupança previstas em lei. O saldo pode ser reduzido por obrigações legítimas, discriminadas e comprovadas.
Posso usar a caução para pagar os últimos aluguéis?
Não faça essa compensação por conta própria. Combine expressamente e por escrito, incluindo a atualização da garantia e as demais contas do encerramento.
Existe prazo de 30 dias para devolver a caução?
Os dispositivos citados não estabelecem esse prazo universal. Confira o contrato e solicite formalmente a prestação de contas e a data de pagamento.
O proprietário pode descontar pintura automaticamente?
Não basta chamar a cobrança de pintura. É necessário analisar contrato, vistorias e estado do imóvel, distinguindo danos de desgaste normal.
Onde buscar apoio para conferir os documentos da locação?
A GKÁ Imobiliária é a solução do grupo para administração da locação e conferência documental. Disputas jurídicas exigem profissional habilitado.
Como a GDR Company pode ajudar
A GDR Company atua nessa necessidade por meio da GKÁ Imobiliária, com administração da locação e organização documental para uma prestação de contas clara, conforme o serviço contratado.
Representação judicial e parecer jurídico sobre descontos controvertidos não são serviços de administração imobiliária: procure advogado especializado ou a Defensoria Pública da sua região.
A GDR trabalha com isso: administração da locação e conferência documental pela GKÁ Imobiliária. Telefone/WhatsApp: (41) 99617-4416. E-mail: atendimento@gdrimoveis.com.br. Formulário de atendimento.
E você, o que acha?
Você recebeu a caução corrigida ou precisou cobrar a prestação de contas? Deixe sua opinião nos comentários abaixo: a falta de clareza sobre esse dinheiro atrapalhou sua próxima mudança?
